เตรียมตัวก่อนยื่นสินเชื่อบ้าน เช็กอะไรบ้างให้พร้อมก่อนซื้อบ้าน

การซื้อบ้านเป็นภาระทางการเงินระยะยาว การเตรียมตัวยื่นสินเชื่อบ้าน จึงไม่ควรเริ่มในวันที่เลือกบ้านได้แล้ว แต่ควรเริ่มตั้งแต่การประเมินรายได้ ภาระหนี้ เงินออม และความสามารถในการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายหลังเข้าอยู่อาศัย

สถาบันการเงินแต่ละแห่งมีหลักเกณฑ์ เอกสาร และวิธีพิจารณาสินเชื่อแตกต่างกัน ผลการพิจารณาจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับรายได้เพียงอย่างเดียว แต่ยังเกี่ยวข้องกับภาระหนี้ ประวัติการชำระเงิน ความต่อเนื่องของรายได้ ราคาประเมินหลักประกัน และเงื่อนไขภายในของผู้ให้บริการแต่ละราย

ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดแนวทาง Responsible Lending ให้ผู้ให้บริการประเมินความสามารถในการชำระหนี้โดยพิจารณาภาระหนี้ทั้งหมดและเงินคงเหลือหลังหักภาระผ่อน เพื่อช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้กู้จะมีภาระสูงเกินความสามารถในระยะยาว ดังนั้น เป้าหมายของการเตรียมตัวไม่ควรเป็นเพียง “ทำอย่างไรให้กู้ผ่าน” แต่ควรเป็น “ซื้อบ้านในระดับราคาที่สามารถดูแลได้จริง”

ทำไมควรเตรียมตัวก่อนยื่นสินเชื่อบ้าน

การเตรียมข้อมูลล่วงหน้าช่วยให้ผู้ซื้อเห็นภาพทางการเงินของตนเองก่อนตัดสินใจเลือกบ้าน และลดโอกาสเกิดปัญหาหลังเริ่มผ่อนชำระ

ประโยชน์สำคัญ ได้แก่

• กำหนดงบประมาณบ้านได้ใกล้เคียงความสามารถจริง
• ทราบว่ามีภาระหนี้ใดที่ต้องจัดการก่อน
• มีเวลาตรวจและแก้ไขข้อมูลที่อาจคลาดเคลื่อน
• จัดเตรียมเอกสารรายได้ได้เป็นระบบ
• เตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้รวมอยู่ในวงเงินสินเชื่อ
• เปรียบเทียบเงื่อนไขจากหลายสถาบันการเงินได้รอบคอบขึ้น

การได้รับวงเงินสูงไม่ได้หมายความว่าควรใช้วงเงินทั้งหมด ผู้ซื้อยังต้องเหลือเงินสำหรับค่าใช้จ่ายประจำ เงินฉุกเฉิน การดูแลบ้าน และเป้าหมายทางการเงินอื่นของครอบครัว

8 เรื่องที่ควรเช็กก่อนยื่นสินเชื่อบ้าน

1. กำหนดงบประมาณบ้านที่รับผิดชอบไหว

ควรเริ่มจากงบประมาณที่ครอบครัวสามารถผ่อนได้จริง ไม่ใช่เริ่มจากราคาบ้านสูงสุดที่ต้องการซื้อ ธนาคารแห่งประเทศไทยให้แนวทางเบื้องต้นว่าภาระหนี้ที่ต้องชำระต่อเดือนทุกประเภทรวมกันไม่ควรเกินประมาณหนึ่งในสามของรายได้ต่อเดือน อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้เป็นแนวทางวางแผนทั่วไป ไม่ใช่เกณฑ์อนุมัติที่ใช้เหมือนกันทุกสถาบันการเงิน

ก่อนกำหนดงบ ควรทำรายการต่อไปนี้

• รายได้สุทธิต่อเดือนของสมาชิกที่เกี่ยวข้อง
• ค่าใช้จ่ายประจำของครอบครัว
• ค่างวดรถ บัตรเครดิต และสินเชื่ออื่น
• ค่าเล่าเรียนหรือค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบุตร
• เงินออมสำหรับเหตุฉุกเฉิน
• ค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นหลังมีบ้าน

ตัวอย่างเช่น บ้านที่มีพื้นที่กว้างขึ้นอาจทำให้มีค่าไฟ ค่าดูแลสวน ค่าส่วนกลาง และค่าซ่อมบำรุงเพิ่มขึ้น จึงไม่ควรประเมินจากค่างวดสินเชื่อเพียงรายการเดียว

2. สำรวจรายได้และภาระหนี้ทั้งหมด

ผู้ขอสินเชื่อควรรวบรวมข้อมูลหนี้ทุกประเภทให้ครบถ้วน เช่น สินเชื่อรถยนต์ บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อเพื่อธุรกิจ การผ่อนสินค้า และภาระค้ำประกันหรือหนี้ร่วม (หากมี)

ควรบันทึกยอดคงเหลือ ค่างวดรายเดือน อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาที่เหลือของแต่ละรายการ เพื่อประเมินว่าหลังเพิ่มค่างวดบ้านแล้ว ยังมีเงินเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายจำเป็นหรือไม่ ไม่ควรปิดหนี้ทั้งหมดจนเงินออมหมด เพราะผู้ซื้อยังต้องใช้เงินสำหรับค่าใช้จ่ายวันโอน การตกแต่ง และเหตุฉุกเฉิน ควรวางแผนโดยรักษาสมดุลระหว่างการลดหนี้กับการเก็บเงินสำรอง

3. ตรวจข้อมูลเครดิตของตนเอง

ข้อมูลเครดิตเป็นประวัติการใช้และชำระสินเชื่อ ไม่ใช่บัญชีรายชื่อผู้ที่ถูกห้ามกู้ และบริษัทข้อมูลเครดิตไม่ได้เป็นผู้อนุมัติหรือปฏิเสธสินเชื่อ การตัดสินใจยังเป็นหน้าที่ของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง

การตรวจข้อมูลเครดิตล่วงหน้าช่วยให้ผู้ยื่นทราบว่า

• บัญชีสินเชื่อที่แสดงอยู่ถูกต้องหรือไม่
• มีบัญชีที่ปิดแล้วแต่ข้อมูลยังต้องตรวจสอบหรือไม่
• มีประวัติชำระล่าช้าที่ควรทำความเข้าใจหรือไม่
• มีรายการที่ไม่รู้จักหรืออาจเกิดจากข้อมูลคลาดเคลื่อนหรือไม่

บริษัทข้อมูลเครดิตแห่งชาติมีช่องทางตรวจข้อมูลเครดิตหลายรูปแบบ ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามช่วงเวลา ผู้ซื้อควรตรวจสอบช่องทางล่าสุดจากแหล่งข้อมูลทางการก่อนใช้บริการ หากพบข้อมูลผิดปกติควรติดต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อขอตรวจสอบ ไม่ควรรอจนถึงวันที่ยื่นสินเชื่อแล้วจึงเริ่มดำเนินการ

4. เตรียมเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายอื่น

แม้บางผลิตภัณฑ์อาจให้วงเงินสูงเมื่อเทียบกับราคาซื้อหรือราคาประเมิน แต่ผู้ซื้อไม่ควรวางแผนโดยสมมติว่าจะได้รับวงเงินเต็มจำนวน

ควรเตรียมเงินสำหรับรายการต่อไปนี้

• เงินจองและเงินทำสัญญา
• เงินดาวน์
• ส่วนต่างระหว่างราคาซื้อกับวงเงินที่ได้รับ
• ค่าใช้จ่ายวันโอนตามที่ระบุในสัญญา
• ค่าประเมินหลักประกัน (หากมี)
• ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการจดจำนอง
• ค่าตรวจรับบ้าน
• ค่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า
• ค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายแรกเข้า
• เงินสำรองสำหรับซ่อมแซมและเหตุฉุกเฉิน

เงินฉุกเฉินควรแยกออกจากเงินซื้อบ้าน ไม่ควรนำเงินออมทั้งหมดมาใช้เป็นเงินดาวน์จนไม่เหลือเงินสำหรับดูแลครอบครัว

5. สร้างหลักฐานรายได้ให้ต่อเนื่องและตรวจสอบได้

สถาบันการเงินต้องประเมินว่ารายได้ของผู้ยื่นมีความเพียงพอและต่อเนื่องหรือไม่ ผู้ซื้อจึงควรจัดข้อมูลรายได้ให้เป็นระบบและสอดคล้องกัน สำหรับผู้มีรายได้ประจำ ควรตรวจสอบว่าเงินเดือนเข้าบัญชีอย่างต่อเนื่อง รายได้ในสลิปและรายการเดินบัญชีสอดคล้องกัน รายได้พิเศษมีหลักฐานรองรับ และข้อมูลนายจ้างกับอายุงานเป็นปัจจุบัน

สำหรับเจ้าของกิจการหรือฟรีแลนซ์ควรจัดเตรียมรายการเดินบัญชีที่สะท้อนรายรับจริง หลักฐานการรับเงินจากลูกค้า สัญญาว่าจ้างหรือใบแจ้งหนี้ เอกสารจดทะเบียนธุรกิจ (หากมี) เอกสารภาษีที่เกี่ยวข้อง และรายการรายรับ-รายจ่ายของกิจการ ไม่ควรสร้างรายการเงินเข้าออกที่ไม่สะท้อนธุรกรรมจริง เพราะอาจทำให้ข้อมูลไม่สอดคล้องและไม่ช่วยแสดงความมั่นคงของรายได้ในระยะยาว

6. เตรียมเอกสารตามประเภทอาชีพ

รายการเอกสารของแต่ละสถาบันการเงินอาจแตกต่างกัน แต่สามารถเริ่มรวบรวมเอกสารพื้นฐานได้ล่วงหน้า ทั้งเอกสารส่วนตัว (บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือทะเบียนสมรสหากมี) เอกสารรายได้ตามประเภทอาชีพ และเอกสารของผู้กู้ร่วม (หากมี) ตารางเปรียบเทียบด้านล่างสรุปความแตกต่างของเอกสารระหว่างพนักงานประจำกับเจ้าของกิจการ/ฟรีแลนซ์ไว้ให้เปรียบเทียบง่ายขึ้น

ควรขอ Checklist จากสถาบันการเงินที่เลือกอีกครั้ง เพราะอายุเอกสาร รูปแบบสำเนา และข้อมูลประกอบอาจไม่เหมือนกัน

7. ระวังการเพิ่มภาระทางการเงินก่อนยื่น

ในช่วงเตรียมยื่นสินเชื่อ ผู้ซื้อควรหลีกเลี่ยงการสร้างภาระใหม่ที่ไม่จำเป็น เช่น ซื้อรถหรือเปลี่ยนรถโดยใช้สินเชื่อ สมัครบัตรเครดิตหรือสินเชื่อหลายรายการพร้อมกัน ผ่อนสินค้าเพิ่มจำนวนมาก ใช้วงเงินบัตรเครดิตสูงใกล้เต็มวงเงิน ค้างชำระหรือจ่ายล่าช้า ถอนเงินออมทั้งหมดไปใช้กับค่าใช้จ่ายอื่น หรือเปลี่ยนงานโดยไม่มีแผนด้านเอกสารและรายได้

ไม่ได้หมายความว่าห้ามเปลี่ยนงานหรือใช้สินเชื่อทุกกรณี แต่ควรประเมินผลต่อความต่อเนื่องของรายได้ เอกสาร และภาระผ่อนก่อนตัดสินใจ

8. เปรียบเทียบเงื่อนไขจากหลายสถาบันการเงิน

ไม่ควรเลือกสินเชื่อจากอัตราดอกเบี้ยช่วงแรกเพียงอย่างเดียว ธนาคารแห่งประเทศไทยแนะนำให้พิจารณาอัตราดอกเบี้ยตลอดช่วงสัญญา ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง และเงื่อนไขต่าง ๆ ร่วมกัน

ประเด็นที่ควรเปรียบเทียบ ได้แก่ วงเงินที่ได้รับ อัตราดอกเบี้ยแต่ละช่วง อัตราดอกเบี้ยหลังสิ้นสุดช่วงส่งเสริมการขาย ค่างวดช่วงแรกและช่วงต่อไป ระยะเวลาผ่อนชำระ ค่าประเมินหลักประกัน เงื่อนไขประกันที่เกี่ยวข้อง ค่าธรรมเนียมหรือเบี้ยปรับกรณีชำระก่อนกำหนด เงื่อนไขการรีไฟแนนซ์ และช่องทางชำระเงินกับบริการหลังอนุมัติ

ควรขอเอกสารแสดงรายละเอียดจากแต่ละแห่งและเปรียบเทียบภายใต้สมมติฐานเดียวกัน เพื่อไม่ให้ตัวเลขช่วงโปรโมชั่นทำให้เข้าใจคลาดเคลื่อน

เอกสารเบื้องต้นที่ควรจัดเตรียม

ตารางนี้เป็นเพียงรายการเบื้องต้น เอกสารจริงขึ้นอยู่กับประเภทอาชีพ ทรัพย์สิน และนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน

ควรเตรียมตัวล่วงหน้านานเท่าไร

ไม่มีระยะเวลาที่เหมาะกับทุกคน แต่การเตรียมล่วงหน้าหลายเดือนจะช่วยให้มีเวลาจัดการข้อมูลได้มากกว่าการเริ่มเมื่อกำลังจะทำสัญญา

ประมาณ 6-12 เดือนก่อนซื้อ

เหมาะสำหรับผู้ที่ยังมีภาระหนี้หลายรายการ รายได้ไม่สม่ำเสมอ หรือต้องการเพิ่มเงินดาวน์ สิ่งที่ควรทำ: บันทึกรายรับ-รายจ่าย ตรวจข้อมูลเครดิต จัดลำดับการชำระหนี้ สร้างเงินสำรอง และทำรายได้ให้มีหลักฐานต่อเนื่อง

ประมาณ 3-6 เดือนก่อนยื่น

รักษาประวัติการชำระเงิน งดสร้างภาระที่ไม่จำเป็น รวบรวมเอกสารรายได้ กำหนดงบประมาณบ้าน และเริ่มเปรียบเทียบเงื่อนไขสินเชื่อ

ประมาณ 1-3 เดือนก่อนยื่น

ตรวจวันหมดอายุของเอกสาร ขอใบเสนอราคาหรือข้อมูลบ้าน เตรียมเอกสารผู้กู้ร่วม ตรวจยอดเงินสำหรับค่าใช้จ่ายวันทำสัญญาและวันโอน และติดต่อสถาบันการเงินเพื่อขอรายการเอกสารล่าสุด

เลือกบ้านอย่างไรให้สอดคล้องกับแผนสินเชื่อ

การเลือกบ้านควรเกิดขึ้นพร้อมกับการวางแผนการเงิน ไม่ควรเลือกแบบบ้านก่อนแล้วจึงพยายามปรับงบประมาณตามภายหลัง ควรพิจารณาอย่างน้อย 5 ด้าน

1. ราคาขายรวม — ตรวจสอบว่าราคาครอบคลุมรายการใด และมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอะไรบ้าง
2. เงินที่ต้องชำระก่อนโอน — ดูตารางเงินจอง ทำสัญญา และเงินดาวน์ให้ครบถ้วน
3. พื้นที่ใช้สอยและค่าใช้จ่ายหลังเข้าอยู่ — บ้านขนาดใหญ่ขึ้นมักมีค่าเฟอร์นิเจอร์ พลังงาน และค่าดูแลเพิ่มขึ้น
4. แผนการใช้งานระยะยาว — ประเมินจำนวนสมาชิก ห้องทำงาน ห้องนอน และความจำเป็นในอนาคต
5. เงินสำรองหลังรับโอน — ควรเหลือเงินสำหรับการย้ายเข้า ซ่อมแซม และเหตุฉุกเฉิน

Graceland Family Residences มีแบบบ้านหลายขนาดให้เลือก ได้แก่ TYPE M ACACIA 205 ตร.ม. 4 นอน 4 น้ำ, TYPE L PONDEROSA 265 ตร.ม. 4 นอน 5 น้ำ และ TYPE X SEQUOIA 337 ตร.ม. 5 นอน 6 น้ำ ผู้สนใจควรเปรียบเทียบราคาขาย พื้นที่ใช้สอย จำนวนห้อง และค่าใช้จ่ายของแต่ละแบบ ก่อนนำข้อมูลไปประกอบการประเมินกับสถาบันการเงินที่เลือก

การให้ข้อมูลแบบบ้านและราคาขายของโครงการไม่ได้หมายถึงการรับรองวงเงินหรือผลการอนุมัติสินเชื่อ วงเงินและผลการพิจารณาขึ้นอยู่กับสถาบันการเงินที่ผู้ซื้อเลือกยื่นเรื่องเท่านั้น

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการเตรียมตัวยื่นสินเชื่อบ้าน

สรุปแล้ว การเตรียมตัวยื่นสินเชื่อบ้าน ที่ดีไม่ใช่แค่การรวบรวมเอกสารให้ครบ แต่คือการทำความเข้าใจภาพรวมทางการเงินของตัวเองอย่างรอบด้าน ตั้งแต่รายได้ ภาระหนี้ เครดิต ไปจนถึงเงินสำรองหลังเข้าอยู่ เพื่อให้ได้บ้านในระดับราคาที่ดูแลได้จริงในระยะยาว ไม่ใช่แค่กู้ผ่านในวันแรก หากกำลังมองหาบ้านคุณภาพเพื่อนำข้อมูลไปประกอบการวางแผนงบประมาณ สามารถติดต่อสอบถามรายละเอียดแบบบ้านและราคาได้